Договор найма (аренды) квартиры между физлицами

Если квартиру снимает гражданин для жизни — это наём (глава 35 ГК РФ), хотя в быту его называют арендой. Договор аренды жилья заключают, когда арендатор — организация: например, компания снимает квартиру для сотрудника (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

До года — краткосрочный наём: его не регистрируют в Росреестре, но у нанимателя меньше гарантий — нет преимущественного права на продление, а расторгнуть договор через суд собственник может, если плату не внесли более двух раз после установленного срока. Максимальный срок — пять лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет.

Если договор заключён на год и больше, регистрируют ограничение (обременение) права собственности — по совместному заявлению сторон. Договор при этом действует с момента подписания, а регистрация делает наём видимым в ЕГРН. Договор на срок меньше года не регистрируют.

Нет. Досрочно договор расторгают по соглашению сторон или через суд по основаниям статьи 687 ГК РФ — например, при систематической неуплате или порче квартиры. Условие, позволяющее собственнику отказаться от договора в любой момент, рискованно: между гражданами односторонний отказ допускается только в случаях, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ), и суд может такое условие не применить.

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив собственника за три месяца. Если обе стороны согласны расстаться быстрее — подпишите соглашение о расторжении.

Обеспечительный платёж возвращают при выезде в срок, указанный в договоре. Удержать из него можно только долги по оплате и стоимость ущерба — лучше, если они зафиксированы в акте возврата квартиры.

Обычный вариант — НДФЛ 13 % (с части годовых доходов свыше 2,4 млн ₽ — по повышенным ставкам от 15 %): декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, налог платится до 15 июля следующего года. Самозанятый собственник платит налог на профессиональный доход — 4 % при сдаче жилья гражданам, без декларации.